Vente SAFER
amiable
Substitution L 141-1 du Code Rural
La SAFER peut se substituer à un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits qui lui sont conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique, dès lors que la substitution intervient dans un délai maximal de 6 mois à compter du jour ou ladite promesse a acquis date certaine. Pour éviter d’être forclos sur le délai de 6 mois, nous privilégions la signature de protocole de substitution en même temps que la promesse d’achat.
Cheminement d’un dossier amiable substitution
La préemption en contre-proposition de prix
La SAFER PACA mène une politique volontariste en termes de régulation des prix, environ 150 préemptions en révision de prix sont réalisées par an.
L’objectif est de garder des prix du foncier agricole compatibles avec la rentabilité des productions agricoles.
La SAFER PACA bénéficie depuis juin 2006, d’une convention unique en France avec la Région Sud PACA, qui couvre l’écart entre le prix révisé et le prix fixé judiciairement (si le vendeur saisit le Tribunal de Grande Instance).
Jusqu’à présent, nous n’avons que très peu actionné cette convention, car les fixations judiciaires nous sont le plus souvent favorables.
Le plus souvent, la préemption en contre-proposition de prix conduit au retrait du bien de la vente par le vendeur. Quand les conditions le permettent (écart de prix raisonnable, éléments factuels non notifiés donc non valorisés), une renégociation amiable peut lui être proposé par la SAFER.
Mandat de négociation
Nous pouvons nous associer à une opération de vente à la demande d’un notaire ou d’un agent immobilier qui a trouvé un acquéreur pour un bien agricole ou rural dont le projet s’inscrit dans les missions de la SAFER.
Nous intégrerons le montant du mandat de recherche tout au long de notre procédure et dans tous nos documents contractuels en parfaite transparence.
Vous pouvez ainsi sécuriser la vente de ce bien : diagnostics techniques, relevé GPS, analyse qualitative et quantitative de stock, casier viticole, autorisation d’exploiter, zonages, PAC, exploitations des terres, garantie de vendeur professionnel etc...
Les notifications ou DIA « Déclarations d’Intention d’Aliéner »
La préemptabilité des biens
La préemptabilité des biens notifiés a été considérablement « simplifiée » avec l’instauration de la préemption partielle. Lorsqu’il y a une hésitation, sur notamment l’utilisation du bâti, nous privilégions la préemption partielle.
Les parts de société
La LAAAF a étendu le droit de préemption des SAFER sur la cession globale de parts de société. Après 4 ans de fonctionnement, il est clair que ce mode de préemption n’est pas pertinent, car trop risqué d’un point de vue financier (capacité à maîtriser la réalité comptable et fiscale). Par contre, les cessions partielles ont explosé. Celles-ci visent, parfois, au contournement du droit de préemption des SAFER. S’agissant de parts de société, nous ne sommes pas du tout persuadés de l’intérêt d’étendre notre droit de préemption aux cessions partielles. Nous réfléchissons à d’autres modalités qui devraient plutôt relever du contrôle des structures.
Les baux de complaisance
La SAFER PACA veille tout particulièrement au caractère effectif et réel du bail rural notifié. Sa régularité vis-à-vis du contrôle des structures est systématiquement vérifiée.
